Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở từng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như ngày nay, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở xã hội dẫn dắt thị trường thời kì tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nasco Express (VARS) đã công bố tại Hội Nasco Express thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển thành phố vẫn đang thu hút sự quan hoài của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở tuổi 2021 - 2030 sẽ tiếp gia tăng, đặc biệt tại khu vực tỉnh thành. Tỷ lệ dân số thành thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô Nasco Express thị. Hai thị thành lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở thành phố là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất thành thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian thành thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách Nasco Express vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên tưởng đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn tất 301 dự án nhà ở xã hội khu vực thị thành với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở từng lớp đạt được từ thực tiễn còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. căn do do quá trình triển khai phát triển nhà ở từng lớp còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Nasco Express Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai
thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều cố gắng trong việc ban hành chính sách nhằm vấn doanh nghiệp tham dự phát triển Nasco Express nhà ở tầng lớp, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất Nasco Express cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp Nasco Express cận nhà ở từng lớp.
Ngoài các chính Nasco Express sách đã được đưa ra, muốn thực hành Nasco Express thành công đề án xây dựng ít ra 1 triệu căn hộ nhà ở từng lớp, Nasco Express Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở tầng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: Nasco Express “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương nghiệp, khu thành phố có quy mô dùng đất từ 2ha trở lên tại các thị thành loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các thành phố loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các Nasco Express đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên, không phải dự án Nasco Express nhà ở thương nghiệp nào cũng thích hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thành phố, nhà ở thương nghiệp vô hình chung sẽ phá vỡ tổng Nasco Express thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị dùng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược Nasco Express lại, người dân có thu nhập nhàng nhàng, thấp cũng sẽ khó có thể thích nghi được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp tầng lớp chẳng thể đạt được bằng cách Kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.
vì thế, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hành, UBND tỉnh phải tính nết nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
tỉ dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở tầng lớp khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại giang san này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định đề nghị phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây Nasco Express dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình bình phục và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách tương trợ cho nhà ở từng lớp. đầu tiên là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tu bổ nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở từng lớp, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình bình phục. thực tiễn, giờ các doanh Nasco Express nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở từng lớp cũng khó lòng triển khai.
Thứ ba là lớp lang thủ Nasco Express tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương nghiệp, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ Nasco Express đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó tuyển lựa nhà đầu tư.
rút cục là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của Nasco Express tất dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, hoài tiếp cận tài chính, phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, Nasco Express bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở từng lớp tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm dùng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy Nasco Express định thấp hơn thực tại thị trường dẫn đến doanh nghiệp dự phát triển nhà ở tầng lớp có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không quyến rũ và khó cuốn doanh nghiệp tham gia phát Nasco Express triển nhà ở từng lớp.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở tầng lớp y hệt nhà ở thương nghiệp rồi Nasco Express đưa ra những khung giá không hiệp với điều kiện thị trường, các nhà Nasco Express đầu tư rõ ràng không quan hoài. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương Nasco Express mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải Nasco Express thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn tằn tiện phí phải thực hành các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ chẳng thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thường ngày. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, Nasco Express người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở từng lớp giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa Nasco Express chuyển nhà cho nhóm người đang khó Nasco Express khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, cuốn nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường